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买卖商品房流程和费用 二手商品房买卖流程

发布时间:2022年02月06日 来源:南宁宾阳房屋买卖合同纠纷专业律师
[导读]:  韦俊律师,南宁宾阳房屋买卖合同纠纷专业律师,现执业于广西助力律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义

 韦俊律师南宁宾阳房屋买卖合同纠纷专业律师,现执业于广西助力律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

买卖商品房流程和费用

  近几年来房地产大热,每个城市的房价都涨得很快,有很多人都过上了房奴的生活,但是在这种情形下还是有很多人热衷于购买商品房,在购买商品房时也有一定的流程,虽然大部分的人都会找中介办理,但是自己还是需要了解一下,那么买卖商品房流程和费用多少是怎样的呢下面为您详细解答,希望对大家有帮助。




  一、买卖商品房流程和费用多少


  1、流程


  签订《认购书》。《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》。购买人在签订《认购书》后,应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环,是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的,包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。


  与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》。为鼓励购房者购买所建房屋,开发商请求银行提供房地产抵押贷款,开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书,银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中,购房人通过按揭方式购买商品房的,通常方式是支付一部分楼价款给开发商,其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。


  2、费用


  契税:买受人承担,居住房屋个人1.5%、单位3%,非居住房屋3%;合同印花税:买受人承担,0.03%;权证印花税:买受人承担,5元/本;交易手续费:每平方米3元,全部由开发商承担;登记费:买受人承担,住房每套80元、非住房每套300元;配图费:买受人承担,居住房屋25元;非居住房屋1:500地籍图每幅65元、1:1000地籍图每幅92元、1:2000地籍图每幅120元;抵押登记费:纯公积金贷款100元,组合贷款及商业贷款200元;公证费:50万元以下部分,按房价的0.3%,不足200元按200元计;50万-500万按0.25%;贷款保险费:买受人承担,贷款额x0.05%x贷款年限。预告登记费用:50元每件。


  二、商品房买卖有哪几种方式


  1、一次性付款


  这种方式操作比较简单,即双方签订售房合同一定期限内付清房款的95%,剩余5%在交房时一次性付清。当然这个购房者可能会得到开发商一定幅度的折扣,但前提是土豪不差钱做后盾,开发商信誉良好且是现房的情况下,在这种情况下,建议大家最好付全款的90%,以备不测。


  2、分期付款


  一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款,直至交房后全部付清,这样对买卖双方都比较公平。不过对基本上以期房预售为主的楼盘,分期付款对购房者比较有利,购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约,房屋交付使用时,交齐全部房款,办理产权过户,不仅可以减轻筹资压力及资金风险,同时也让自己把握主动权,不过分期付款费时费力,也不能享受优惠。


  3、贷款


  即通常所说的房地产按揭贷款,由银行先行支付房款给房产商,以后购房者按协议逐月向银行支付贷款本息的一种付款方式。目前,也是购买商品房最主要的方式。


  三、签订商品房买卖合同时注意事项


  对商品房面积和房价的计算,购房人拥有知情权,房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售商品房时,应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示,供购房者查阅,公示的资料包括:房屋土地权属调查报告书、建筑平面布置图。


  签署商品房预售合同时,购房人可要求面积计算表或测算表,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明,并能与建筑平面布置图对照查核。


  综上所述,商品房的买卖与普通房子是有所不同的,因为商品房是还没有建立好的房子,所以需要办理的手续更为复杂,并且也要交纳比较多的费用,在签订商品房买卖合同之时也有一些地方需要多加注意。以上就是;买卖商品房流程和费用;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。





二手商品房买卖流程

  对从事二手房交易的经纪人来说,不掌握一套清晰的二手房买卖交易流程怎能行走江湖。对于我们购房者来说掌握房屋买卖交易流程更有利于我们在购房时避免入坑的重要性无需多言。那么二手商品房买卖流程是怎么样的呢接下来就有的为大家来解答一下关于二手商品房买卖流程及其相关问题。




  一、二手商品房买卖流程:


  第1步:买卖前的产权审核;


  第2步:交定金与签合同


  第3步:赎楼


  第4步:付首期及资金监管


  第5步:签订买卖合同


  第6步:选银行和办按揭


  第7步:过户及交税


  第8步:后续事项


  首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。


  二、二手商品房买卖风险提示一:


  1.假如当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;


  2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明;交由第三方监管即视为卖方收讫;;


  3.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房保证金协议,约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。


  在交定金之前,必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。而且买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同;两笔款赎楼;,即业主自己通过担保公司向银行借款。


  三:二手商品房买卖风险提示二:


  1、买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。


  2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免;人走茶凉;。


  3、果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。


  4、如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。


  5、如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。


  6、如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。


  7、要明确违约,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约才能保障自己的权益。


  8、如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。


  9、目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。


  以上就是关于二手商品房买卖流程及其相关问题。二手房买卖是一件风险比较大的事情,要在购买之前做好相关攻略,抢到好的二手房源有事可能比买到一手房更实惠和适用因为您不需要等装修即可入住。希望这些提示和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您到相关律师事务所咨询,为您解决一些与这方面相关的分歧并解决与二手商品房买卖相关的问题是我们的荣幸。希望对您有帮助,感谢您的阅读。





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